图灵律师网 合同范文 租房“跳单”能省钱?中介费还得给

租房“跳单”能省钱?中介费还得给

  公司将楼房委托中介出租招商,谁知中介找来的租户竟与出租方“跳单”成交,中介遂诉至法院索要中介费,海淀法院经审理,判决支持了其诉讼请求。

  案情简介

  白云公司诉称,出租方蓝天公司将出租房屋情况发送给白云公司业务员,双方未签订书面中介合同。后大地公司就租赁事宜与白云公司进行接洽,业务员带领大地公司员工实地看房,并对房屋的面积、报价、地理位置、优势等全面介绍、分析,大地公司表示满意。谁知事后接到蓝天公司电话通知租房价格上涨,大地公司因此表示不再考虑租赁事宜。此后,白云公司得知,蓝天公司以更低价格与大地公司的关联企业签订了租赁协议,现已进场办公。

  白云公司认为,蓝天公司以逃避给付中介费为目的,采用涨价方式提供错误信息,秘密与白云公司提供的客户签订合同,其行为严重损害白云公司合法权益。白云公司作为中介服务公司,与蓝天公司达成口头中介服务合同并完成了中介义务,蓝天公司应支付中介服务费,故向法院提起诉讼。

  蓝天公司辩称,涉案房屋的出租人是天空集团,承租人系天空集团领导介绍,没有中介,无需支付中介费,是基于双方合作关系才给予租金优惠。天空集团与白云公司之间不存在中介合同关系,白云公司也未向承租人提供带看服务。涉案房屋与蓝天公司无关。

  法院审理

  法院经审理认为,本案的争议焦点为蓝天公司是否存在“跳单”行为,是否应向白云公司支付中介费用。

  一、从合同关系方面分析

  本案系中介合同纠纷,中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中虽然双方未签订书面委托合同,但从双方均认可的微信聊天记录和录音记录中,能够认定双方形成事实上的中介关系。

  二、从履行情况方面分析

  承租人对于房屋的信息来源以及现场看房服务由白云公司完成,可认定白云公司已经向承租方进行报告订立合同的事宜以及提供与订立合同最密切相关的推荐和看房服务,且该情况亦告知并登记于委托方即蓝天公司,白云公司已履行中介服务之义务。

  三、从中介服务的义务范围方面分析

租房“跳单”能省钱?中介费还得给

  白云公司提供中介服务后未即刻促成的原因在蓝天公司。白云公司在提供带看服务并对接后,因蓝天公司临时调高价格,导致租赁双方未在当时签订租赁合同,最终租赁双方在绕过白云公司后确定的价格还低于调价前最初价格,故蓝天公司的临时调价行为存在故意阻却当时交易成功的嫌疑。

  四、从主体身份方面分析

  虽然最终签约方系天空集团,但蓝天公司系天空集团的关联公司,从其自认以及其他证据均能看出由蓝天公司负责案涉房屋出租具体事宜并承诺付款,其集团公司和关联公司内部的复杂关系,业务分工等行为均系其内部单方行为,无法成为主体不适格的有效抗辩。

  最终,法院判决支持白云公司的诉讼请求。宣判后,蓝天公司提起上诉,二审法院维持原判,该案现已生效。

  法官说法

  民法典第九百六十五条规定:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。从立法背景而言,民法典该条款出台系针对实践中常见的“跳单”行为作出的新增规定。

  “跳单”通常是指买卖或租赁双方通过中介居间服务取得联系之后,避开中介自行成交或委托其他中介成交,从而逃避或少付中介费的行为。此前合同法第四百二十六条第一款规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。但合同法及相关司法解释对“跳单”行为未进行明确规定。在委托人“跳单”情况下,其在已经利用中介方服务后又规避费用支付的行为,损害中介交易活动中的诚实守信方合法利益。“跳单”系对诚实信用原则的违反,亦不符合社会主义核心价值观中诚信价值观要求。本案适用民法典最新规定,有利于保护诚实守信方合法权益,维护良好市场经济秩序。

  法官提醒:

  第一,在中介服务过程中,当事人应规范签订书面合同,明确合同主体、服务内容及中介费支付方式等,通过书面合同维护双方共同权利。

  第二,委托方应本着诚实信用原则积极履行合同义务,其可在合同中通过细化中介方的服务内容等方式约束中介行为,但不应以“跳单”方式否定中介服务进而逃避支付中介费用。

  第三,中介方在提供中介服务时,应当注意留存证据,细化具体中介服务,保存微信、录音、视频、书面材料等证据,避免因证据不足而导致维权困难。

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