图灵律师网 经济纠纷 购法拍房遇长租客,买卖不破租赁?

购法拍房遇长租客,买卖不破租赁?

  近年来,法拍房吸引了越来越多的关注,也成为很多购房者的新选择。需要注意的是,法拍房虽具备价格优势,但也存在一定风险。这其中,最为常见的情形是被拍卖房屋上有租赁,承租人以“买卖不破租赁”为由来对抗法院执行。

  那么,什么是“买卖不破租赁”?“买卖不破租赁”又应如何适用?让我们一起走近今天的案例微观。

  案情回顾

  2018年,李某因刑事犯罪被判刑,其名下的某高档小区房产被法院依法变价处理。2020年,买受人邱某通过司法拍卖网络平台以竞拍价竞得该房产,两个月后,邱某取得房产登记证书,成为该房产新的所有权人。

  但随后邱某发现,房屋内有人居住,自己花大价钱拍来的房屋却无法正常使用,遂与居住人倪某协商要求其按照市场价格支付房租或腾退。但倪某既不同意按市场价支付房租,也拒绝腾退,并出示房屋租赁合同、物业费和电费发票等材料以证明“买卖不破租赁”。

  无奈之下,邱某将倪某诉至法院要求其腾退涉案房屋。

  法院判决

购法拍房遇长租客,买卖不破租赁?

  一审法院经审理认为,从合同内容来看,原房主李某给予倪某特别优惠条件,应为李某的个人行为,并非正常的市场交易行为。该行为后果由通过司法拍卖方式取得房产所有权的邱某承受,有悖法律的公正与公平。既然倪某拒绝接受邱某提出的租赁条件,应将房产腾退给邱某,其因租赁合同遭受的损失,应向李某追偿,不应由邱某承担。故判决倪某将房屋腾退给邱某。倪某不服,上诉至北京三中院。北京三中院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。

  法官提示

  “买卖不破租赁”原则涉及交易安全以及买受人与承租人之间的利益权衡,承租人的权利固然应受保护,但也不能片面地牺牲交易安全、过度忽视买房人的权利,因此应对其具体适用施加一定的限制条件。

  具体案件中,法院应考察租赁合同缔结的时间、背景以及合同履行情况,查明出租人与承租人之间是否存在其他债权债务等特殊关系,是否因特殊关系而具备某些让利、补偿的情形,租赁合同的内容是否违背公平原则、等价有偿原则等。对于经常出现的虚假租赁、倒签租赁等以租赁为由恶意占用房屋,阻碍法院执行,妨害买受人权利实现的情形,则当然不适用“买卖不破租赁”原则。

  法条链接

  《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定:租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

  此即为“买卖不破租赁”原则,即在租赁关系存续期间,即使租赁物发生所有权变动,也不影响租赁合同的效力,租赁关系不会消灭,买受人不能以其成为租赁物的所有权人为由,否认原租赁关系的存在,亦不能要求承租人返还租赁物。

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