图灵律师网 经济纠纷 借别人的名买的房,却被法院查封了,实际购房者可以排除法院的执行吗?

借别人的名买的房,却被法院查封了,实际购房者可以排除法院的执行吗?

  裁判要旨

  在案涉房屋处于法院查封状态之下,陈某从物业处领取钥匙,占有该房屋,系未经人民法院许可而占有处于查封状态的房屋,虽形成一定的占有事实,但尚难以形成完全合法的占有。但该房屋的查封期满后法院并没有再续行查封,且在执行转破产程序后,破产管理人也未将案涉房屋列入破产财产。与此同时,陈某在签订住房预售合同后支付了全部购房款,其占有该房屋具有实体上的法律依据,对该占有应当予以保护。

  案例索引《李桃、陈匀等占有物返还纠纷案》【(2021)最高法民申5241号】

  争议焦点

  查封期满未续封的能否导致原在查封状态下的占有变为合法?

借别人的名买的房,却被法院查封了,实际购房者可以排除法院的执行吗?

  裁判意见最高院认为:结合李桃的再审申请事由和原审查明的事实,该案的争议焦点为:陈匀请求返还占有物的主张能否成立。

  首先,根据原审查明的事实,在案涉房屋处于法院查封状态之下,陈*匀从物业处领取钥匙,占有该房屋,系未经人民法院许可而占有处于查封状态的房屋,虽形成一定的占有事实,但尚难以形成完全合法的占有。但,该房屋的查封期满后法院并没有再续行查封,且在执行转破产程序后,锦绣苑公司破产管理人也未将案涉房屋列入破产财产。与此同时,陈*匀与锦绣苑公司签订了住房预售合同,并支付了全部购房款,其占有该房屋具有实体上的法律依据。因此,在本案诉讼时,陈匀已经形成对案涉房屋的合法占有,对该占有应当予以保护。李桃主张被申请人与锦绣苑公司之间存在恶意串通的行为,没有事实根据。

  其次,李桃与锦绣苑公司就案涉房屋虽签订了销售合同,但根据原审查明的事实,该房屋买卖并非双方当事人真实的意思表示,李桃亦未支付购房款,该买卖合同实质上是为双方之间的民间借贷设置担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定:“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的,人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理做出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”可见,李桃不能依据销售合同取得案涉房屋的所有权。而且,李桃与锦绣苑公司的民间借贷纠纷案中,人民法院作出的财产保全裁定书及调解书均未对案涉房屋的权属作出认定或处置,故李桃占有案涉房屋没有合法依据。陈匀作为对案涉房屋具有实体权利的合法占有人,对非法占有人李*桃主张返还房屋,具有法律依据。

  同时,《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款规定:“占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。”本案中,李桃于2018年8月占有案涉房屋,原审法院以李桃非法侵占房屋之日作为请求占有保护的除斥期间起算时间并无不当。陈匀于2018年9月20日向人民法院起诉主张返还,并未超过占有物返还请求权的除斥期间。李桃关于陈*匀的诉请超过诉讼时效及原审法院管辖错误的再审理由也均不能成立。

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